MEDIAZIONE E DINTORNI. I vantaggi dell’usucapione in mediazione

di STEFANIA BASILE

Carissimi lettori di Villaedintorni, in questo articolo si entra nel vivo della trattazione di casi reali di controversie civili, che possono definirsi attraverso una procedura di mediazione.
Nel caso specifico si è scelto di puntare l’attenzione su una tipologia molto ricorrente, ovvero l’accertamento dell’usucapione.
Prima di entrare nel dettaglio della procedura di mediazione in materia di usucapione è bene rispondere subito alla domanda fondamentale: che cosa è l’usucapione?
L’usucapione è uno dei modi di acquisto della proprietà (o di altri diritti reali), basato sul perdurare, per un determinato periodo di tempo (20 anni per beni immobili), del possesso su di un bene e la sua peculiarità è quella di far acquistare il diritto a titolo originario e non derivativo come nel caso, per esempio, della compravendita o della successione ereditaria.
La proprietà oggetto dell’accertamento di usucapione può interessare, tra gli altri, un bene immobile come un terreno o quota parte di esso, uno o più appartamenti, negozio, cantina, etc e si riferisce ad un soggetto usucapiente (parte istante in mediazione) e ad uno o più soggetti usucapiti (parte convenuta o parti convenute).
Per determinare “le parti” convenute si procede come in giudizio, ovvero con l’individuazione dei cosiddetti “centri di interesse”: ciò significa che più soggetti, rappresentando lo stesso centro di interesse, potrebbero essere un’unica parte convenuta.
Per rendere più chiaro tale concetto, facciamo un esempio, ovvero supponiamo di considerare il caso di un accertamento di usucapione di un terreno di proprietà di 3 fratelli, i signori Bianchi, ognuno per una quota parte pari a 1/3; tale terreno è “posseduto” ininterrottamente per oltre 20 anni dal signor Rossi (usucapente-parte istante), che quindi decide (di comune accordo o meno con i proprietari) di procedere con l’accertamento dell’usucapione attraverso una procedura di mediazione. Il Sig. Rossi è l’istante-usucapiente, i 3 Sig.ri Bianchi sono gli usucapiti, che rappresentano lo stesso centro di interesse, ovvero sono 1 unica parte convenuta.
L’accertamento dell’usucapione fino a poco tempo fa era possibile solo in via giudiziale, ovvero tramite ricorso al Giudice; ma in seguito all’art. 5 del Dlgs 68/2010 i diritti reali (disponibili) sono soggetti a mediazione obbligatoria e il possesso, sul quale si fonda l’usucapione, essendo trasmissibile agli eredi, rende l’usucapione un diritto reale/disponibile, facendola rientrare tra le materia per le quali il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della mediazione (d.L. 21/6/2013, n. 69, conv. nella legge 9/8/2013, n. 98, che ha introdotto il comma 12-bis nell’art. 2643 cc).
Posta tale premessa, vediamo quali sono i passaggi “ulteriori” previsti per una procedura di mediazione in materia di usucapione rispetto alle procedure “standard”: sostanzialmente essi si individuano nella fase precedente al deposito dell’istanza presso un organismo territorialmente competente e nella fase successiva al raggiungimento dell’accordo di mediazione.
Quali adempimenti sono necessari prima del deposito dell’istanza di mediazione in materia di usucapione?
Contestualmente al deposito dell’istanza di mediazione da parte dell’usucapiente, o comunque in tempo per l’inizio della procedura stessa, è necessario produrre gli stessi documenti che sarebbero richiesti nel relativo giudizio, finalizzato al conseguimento di una sentenza di accertamento, dichiarativa di un effetto che si verifica ipso iure e non ope iudicis. Pertanto, l’usucapiente dovrà produrre la seguente documentazione nei confronti dei soggetti che all’attualità risultano proprietari dell’immobile:
– Certificato speciale relativo alle trascrizioni a favore e contro nonché alle iscrizioni favore e contro, inerenti tutti i soggetti intestatari del bene all’attualità e l’immobile stesso, con decorrenza dalla data di acquisto ovvero dall’impianto dei registri immobiliari.
Nel caso in cui il proprietario della quota parte da usucapire sia defunto, e non si disponga di documenti che attestino il passaggio di proprietà dallo stesso agli eredi, la legittimazione passiva si può ricostruire tramite i certificati integrali storici di famiglia, con cui si verifica l’albero genealogico. Per quanto attiene invece alla fase notarile, al fine di consentire la continuità delle trascrizioni, sarà necessario effettuare le trascrizioni di accettazione tacita della/e eredità, i cui costi saranno posti verosimilmente a carico della parte usucapiente.
-Consulenza tecnica di parte, descrittiva dell’immobile da usucapire, con i seguenti allegati: visura catastale dell’immobile, planimetria catastale e documentazione fotografica; a ciò si aggiunge l’attestazione del consulente della corrispondenza del bene asseritamente posseduto dall’usucapiente medesimo e delle particelle indicate nell’istanza di mediazione, oggetto di futura trascrizione del verbale di accordo in ipotesi di esito positivo del procedimento di mediazione. Potrebbe essere necessaria anche una visura storica catastale, nel caso in cui fossero intervenuti nel tempo eventuali frazionamenti.
Raggiunto l’accordo di mediazione, quale altro adempimento è necessario per definire l’usucapione?
Raggiunta la conciliazione tra le parti, ovvero l’accertamento dell’usucapione, il mediatore provvede a redigere l’accordo separatamente dal verbale di mediazione, facendo apporre la firma alle parti e ai loro avvocati; ciò per far sì che gli avvocati attestino che l’accordo non sia contrario a norme imperative o all’ordine pubblico, cioè non contenga pattuizioni contrastanti con i principi fondamentali dell’ordinamento. Il verbale di mediazione, invece, è sottoscritto oltre che dalle parti e dai loro legali, anche dai mediatori.
Le parti, pertanto, riconoscendo l’acquisto della proprietà dell’immobile in capo all’usucapiente, devono ora presentarsi personalmente davanti ad un Notaio per il vaglio dell’accordo di mediazione. Il notaio, previa verifica di tutta la documentazione sopra indicata e ritualmente depositata in sede di mediazione, procede ad autenticare le firme delle parti che hanno sottoscritto l’accordo di mediazione, nella sua qualità di pubblico ufficiale. Lo stesso provvederà poi a predisporre un atto notarile e, infine, ad eseguire la trascrizione del medesimo presso l’Agenzia del Territorio, Servizi di Pubblicità immobiliare , come prevede l’articolo 2643 c.c., punto 12-bis: “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
Quali sono i vantaggi dell’usucapione in mediazione?
È fuori di dubbio che le parti che accertano l’usucapione in mediazione hanno dei vantaggi evidenti: tempi ridottissimi, costi contenuti, agevolazioni fiscali previste per legge. Come già scritto in precedenti articoli, il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro (D.P.R. 131/86 e successive modificazioni) sino alla concorrenza del valore di euro 50.000,00: superato tale valore, l’imposta è dovuta per la parte eccedente. Inoltre, in caso di successo della mediazione, alle parti è riconosciuto un credito d’imposta fino a euro 500,00 commisurato all’indennità versata all’organismo; nel caso di insuccesso della mediazione il credito d’imposta si riduce della metà.
Nel caso specifico, a tali spese si aggiungono quelle dovute per la fase notarile, compresa la successiva trascrizione dell’atto presso l’Agenzia del Territorio, Servizi di Pubblicità immobiliare

Si precisa che tale articolo prende spunto dal “Vademecum per le mediazioni in materia di usucapione di beni immobili”, redatto più di un anno fa dall’avv. M.Catanese e dalla sottoscritta. È possibile ricevere copia del suddetto Vademecum, recandosi presso la sede Fimeco o facendone espressa richiesta via mail agli indirizzi sotto indicati.

Per chi fosse interessato ad approfondimenti su tematiche specifiche o a informazioni su corsi di formazione e aggiornamento per mediatori, ricordo i contatti da utilizzare:
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